Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести долю в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней». Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире.

Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру. Однако есть ряд причин, по которым купить долю – удобнее и выгоднее. В частности, доля может приобретаться в тех случаях, если у покупателя нет средств на покупку целой квартиры. И вот здесь возникают самые первые рискованные ситуации. Какие? Попробуем разобраться.

Покупаем долю в квартире — варианты

Ситуация 1. Владелец доли предлагает покупателю оформить договор дарения, а деньги вы передаете ему лично, на руки, без договора. На первый взгляд – какая разница? Ведь вы в любом случае собственник доли в квартире, и неважно, как она была получена – по договору дарения или купли продажи. Но не стоит забывать: если доля вас по каким-то причинам не устроит, вернуть деньги вы уже не сможете – договор дарения является безвозмездным.

Риски при покупке доли в квартире

Ситуация 2. Покупатель не видит различия между понятием «доля в квартире» и понятием «комната». Дело в том, что доля – это нечто неосязаемое, ее «видно» только в документах о купле-продаже. И если в квартире нет изолированных комнат, то выделить долю для проживания «в натуральном виде» очень сложно, а подчас – и вовсе невозможно.

Ситуация 3. Определить стоимость доли непросто. Поскольку спрос на такой «товар» невысокий, доля стоит дешевле изолированной комнаты. Исходить из стоимости квадратного метра в регионе не получится, поскольку в этом случае стоимость доли будет сильно завышенной. Более разумный вариант – определять цену исходя из состояния квартиры, числа соседей и других подобных факторов.

Негативные моменты при покупке долей:

— возможны ссоры и конфликты с соседями, вплоть до судебных исков;
— продать долю бывает довольно-таки непросто;
— проживать придется на одной жилплощади с незнакомыми людьми.

Собственники в квартире, разделенной на доли

Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев. «Соседи», кстати, имеют право на первоочередное приобретение доли в случае, если вы захотите ее перепродать. После того, как вы решили продать долю, нужно будет составить документ и уведомить сособственников об условиях продажи и стоимости. У ваших «соседей» есть месяц, чтобы принять решение: либо они купят вашу долю, либо откажутся. Только в случае отказа собственник может продать третьим лицам свою долю – на тех же условиях, либо по более высокой цене.

Чем может грозить невыполнение этого правила? Сособственники могут в судебном порядке заявить о своем праве, и суд переведет на них права покупателя. А вот если вы решили продать свою долю одному из других собственников, уведомлять других «соседей» вам не обязательно.

Могут, однако, возникнуть и другие проблемы, когда сособственники не только не хотят покупать долю, но и выступают против ее продажи третьим лицам.

Как распорядиться своей долей в квартире?

Сделки с покупкой-продажей не целых квартир и комнат, а долей, набирают сегодня популярность. Это неплохое вложение средств, если вы еще не накопили на квартиру. И, наконец, постепенно покупая доли, вы сможете выкупить всю квартиру. Часто доля даже не выражается в метрах, поскольку у собственника есть право использовать часть кухни, санузла и т.д. Конечно, можно выделить доли в недвижимости через суд. А для того чтобы избежать риска, внимательно изучите личность продавца.

Проблемы при покупке доли в квартире

Распространенная мошенническая схема: продавец реализует долю, получает деньги, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности – и отсуживает долю обратно. А вот вернуть в судебном порядке уплаченные деньги покупателю, к сожалению, совсем не просто.

Еще один важный момент – регистрация в квартире, где была куплена доля. Сам собственник может зарегистрироваться без проблем, а члены его семьи – только с согласия других проживающих «соседей».

Оправданны ли риски покупки долей в квартире?

Приобретение доли в квартире – это сделка законная лишь в том случае, когда она оформляется посредством договора о купле-продаже. Дарение, мена – неподходящие и очень опасные варианты, вы рискуете впоследствии потерять свои деньги.

Прежде чем купить долю, выясните, почему она продается. Из-за конфликта с другими собственниками? Тогда есть риск, что вы в будущем будете участником этого конфликта. Обсудите все важные моменты заранее, сядьте с «соседями» за стол переговоров. Возможно, стоит составить соглашение и заверить бумагу нотариально. В будущем это значительно упростит ваш быт и поможет вам избежать проблем.

(22 votes, average: 5,00 out of 5)
Загрузка...
  • Валера

    В прошлом году купил долю в квартире. В квартире еще 2 собственника. Цель покупки — последующая сдача в аренду. Квартира была оформлена заранее в виде трех комнат, общего санузла и кухни. Каждая комната в устном порядке была закреплена за каждым дольщиком. Четвертый дольщик в будущем не предусмотрен по понятным причинам. Дальше все просто — сдаешь комнату и получаешь прибыль. Не сдаешь — простой и никто из других дольщиков не имеет право заселять своих клиентов. Недавно я захотел в свою комнату поселить и прописать родственника, но один из собственником пошел в отказ. Имею ли я право без его согласия прописать родственника? На данный момент прописаны все трое собственников.

    • Максим Светлов

      Скажите, а почему бы вам не разграничить владение комнат согласно долям не в усном порядке, а официально. Здесь вся проблема в том, что остальные владельцы опасаются того, что если вы пропишите человека, то он сможет эксплуатировать не только вашу часть (комнату), а и остальные. Доли эти никак не привызаны и не разграничены на квадратные метры юридически. А также следует учесть тот момент, что прописанные люди могут эксплуатировать лишь ту комнату, которая закреплена за собственником. Но и без ведома собственников вы не сможете прописать вашего родственника.

  • Алексей

    Квартира куплена в совместную собственность в браке — собственники: муж, жена, 2 детей 15 и 17 лет. Супруги развелись. Может ли муж или жена разделить квартиру на доли без согласия другого и продать свои доли. Ключевой вопрос — возможен ли раздел без согласия другого.

    • Евгений Казанцев

      По суду раздел вполне возможен, имейте это в виду.

  • http://vk.com/id186493563 Роман Романов

    Рассматриваем вопрос приобретения 2 комнатной квартиры. Квартира приватизирована по 1/3 (муж, жена, ребенок 10 лет). В настоящий момент супруги в разводе. Бывший супруг оформляет договор дарения своей 1/3 на постороннего человека. Несем ли мы как покупатели риск того,что договор дарения по каким либо причинам будет признан недействительным.

    • Евгений Казанцев

      Вам лучше нанять риэлтора-юриста с опытом, риски безусловно есть.