Как разделить земельный участок?

Раздел земельного участка представляет собой комплекс мероприятий, который проводится в согласии с положениями Земельного кодекса РФ, и позволяет создать из одного земельного участка два и более. Земельный участок делится, в соответствии со статьями Земельного Кодекса РФ 11.2 и п. 1 ст. 11.4, либо с согласия всех собственников, по оформленному ими соглашению о разделе участка, либо на основании решения суда. При этом образующиеся в результате раздела новые земельные участки должны соответствовать требованиям о предельных (то есть минимальных и максимальных) размерах земельного участка, указанных в ЗК РФ (п. п. 1, 2, 4-6 ст. 11.9). Предельные размеры участка земли регламентируются, во-первых, определениями, данными в градостроительных регламентах и, во-вторых, для участков, не подпадающих под действие градостроительных регламентов — земельным законодательством, согласно п. п. 1-2 ст. 11.9 ЗК РФ.

В этой публикации мы покажем алгоритм действий как разделить земельный участок согласно действующего земельного законодательства Российской Федерации и попробуем разобраться в сложных вопросах процесса государственной регистрации данной процедуры.

• Кадастровые работы по межеванию земельного участка
• Соглашение собственников о разделе земельного участка или получение решение суда о разделе
• Новые адреса участкам, образующимся при разделении старого
• Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на новые участки в орган Росреестра
• Получение документов после госрегистрации и постановки участков на кадастровый учет

Кадастровые работы по межеванию земельного участка

Разделение земельного участка необходимо начинать с межевания земли. Данными работами по межеванию занимаются кадастровые инженеры или организации, в штате которых есть кадастровый инженер. Если вы заключаете договор подряда с индивидуальным предпринимателем — кадастровым инженером, проверьте, что он зарегистрирован в качестве члена саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров (см. ст. ст. 29 и 36 Закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.).

Работы по межеванию и установке границ участка должны проводиться в присутствии собственников (пользователей) данного ЗУ и всех смежных и соседних с ним участков.

Обязанностью кадастрового инженера по договору подряда по определению границ участка, согласно Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (ст. 22), будет являться установление границ образующихся ЗУ и составление межевого плана.

В договоре подряда можно предусмотреть обязанность кадастрового инженера по помещению электронной копии составленного им межевого плана на хранение в электронное хранилище, находящееся в ведении органа Росреестра, согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 3 и 5 ст. 20).

Соглашение собственников о разделе земельного участка или получение решение суда о разделе

Соглашение о разделе участка должно быть составлено в письменной форме. Подписывается соглашение всеми собственниками земельного участка, подлежащего разделу. При необходимости и личном желании собственников, соглашение может быть удостоверено нотариусом.

В соглашении должны содержаться следующие сведения: кадастровый номер участка, присвоенный ему почтовый адрес и данные обо всех собственниках ЗУ. В содержательной части соглашения указывается, что решение о разделе приняли все собственники земельного участка. Также необходимо указать сведения о принятом способе раздела, например, пропорционально долям в праве собственности или иначе.

Так же желательно указать, как именно стороны соглашения планируют разделить расходы на государственную регистрацию земельных участков образованных в результате раздела старого ЗУ.

В какой суд подается исковое заявление, полностью зависит от стоимости участка: если участок стоит до 50 000 рублей, иск нужно писать в мировой суд, если больше – в районный (см. ст.ст. 23, 24 и 30 ГПК РФ).

Новые адреса участкам, образующимся при разделении старого

В соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ № 1221 от 19 ноября 2014 г. (п. п. 6, 27 и 30), чтобы полностью разделить земельный участок необходимо присвоить адреса вновь образующимся участкам при разделении прежнего, для чего необходимо обратиться в орган местного самоуправления, уполномоченный заниматься присвоением адресов, с соответствующим заявлением. В городах федерального значения этими вопросами занимается орган государственной власти субъекта РФ – города федерального значения.

Согласно Правилам (п. 31), есть несколько способов подать заявление для присвоения адреса земельному участку:

• Подать заявление лично (через представителя).
• Подать заявление, отправив его по почте.
• Подать заявление через МФЦ.
• Подать заявление онлайн, воспользовавшись сайтом государственных услуг или через сайт Федеральной информационной адресной системы.

С момента принятия заявления уполномоченным органом в срок до 18 дней он, согласно п. 37 Правил, принимает решение о присвоении адреса.

Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на новые участки в Росреестре

Федеральный закон № 218-ФЗ в ч. 2 и 3 ст. 41 определяет, что в случае раздела земельного участка регистрация прав собственности и постановка на кадастровый учет новообразованных земельных участков происходит одновременно со снятием с кадастрового учета и прекращением права собственности прежнего земельного участка.

Для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав собственности на ЗУ Закон № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18) требует представить в территориальный орган Росреестра следующий набор документов:

1. Паспорта или иные документы, служащие для удостоверения личностей всех собственников новообразованных ЗУ.
2. Заявление о государственной регистрации права собственности и о постановке на кадастровый учет участков.
3. * Решение администрации о присвоении адресов.
4. Соглашение собственников о разделе земельного участка или решение суда о разделе, вступившее в законную силу.
5. Если подачу документов осуществляет представитель, потребуется его паспорт и доверенность, оформленная нотариально.

* — Документ из пункта 3 представляется по возможности. Если решение о присвоении адресов еще не получено, это не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности и для кадастрового учета. Просто адрес на каждый новый участок указывается в соответствии с документами о присвоении адреса прежнему участку. Присвоение адресов новообразованным земельным участкам, согласно Письму Росреестра № 14-4121/10 от 16 июля 2010 г., может быть проведено после кадастрового учета.

Представление межевого плана не требуется, в случае, когда электронная версия этого документа в соответствии с условиями договора подряда на кадастровые работы по межеванию помещена в электронное хранилище в ведении Росреестра. В этом случае, в соответствии с Законом № 218-ФЗ (ч. 4 ст. 20), заявитель просто указывает идентификационный номер межевого плана в хранилище.

Услуги по постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности оплачиваются государственной пошлиной в размере, зависящем от вида разрешенного использования ЗУ и категории земли. В Письме Минэкономразвития РФ № Д 23и-2207 от 20 апреля 2017 г. и в НК РФ (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33) указан размер государственной пошлины за регистрацию права собственности:

• Для участков, которые предназначаются для ведения ЛПХ, ИЖС, для садоводства и огородничества, для ведения дачного хозяйства, индивидуального гаражного строительства, для участка земель сельхозназначения или участка с равнозначным видом разрешенного использования государственная регистрация будет стоить 350 рублей.
• Для всех остальных участков – 2 000 рублей.

Надо отметить, что оплата госпошлины непосредственно на сайте государственных услуг, если документы и заявление на регистрацию также подавались через этот портал, производится с понижающим коэффициентом, равным 0,7. Это правило зафиксировано в НК РФ (ст. 333.35 п. 4).

Способы подачи документов в Росреестр рассмотрены в Законе № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 18) и в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития РФ № 883 от 26 ноября 2015 г. (п. 2). Так, заявление и документы подаются одним из нижеприведенных способов:

• Лично в территориальное отделение Росреестра. Также можно подать документы и заявление через представителя. У представителя должна быть нотариально оформленная доверенность и удостоверение личности.
• Через МФЦ. Некоторые МФЦ, список которых размещен на сайте Росреестра, осуществляют прием по экстерриториальному принципу, то есть независимо от места расположения объекта недвижимости.
• На выездном приеме представителя Росреестра.
• По почте, отправив документацию почтовым отправлением с уведомлением о вручении, с объявленной ценностью и с описью вложений.
• Через интернет в виде электронных документов. Это можно сделать на сайте государственных услуг и на сайте Росреестра.

По своей личной инициативе заявитель может представить документ об оплате госпошлины.

Надо иметь в виду, что заявление у вас примут и без квитанции об оплате, однако если информация об оплате пошлины не появится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах в течение пяти дней с момента приема у вас заявления, это заявление, в соответствии с Законом № 218-ФЗ (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25), Росреестр вернет вам, не рассмотрев.

Получение документов после госрегистрации и постановки участков на кадастровый учет

Установленный законом № 218-ФЗ (п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 16) срок выполнения государственной регистрации и кадастрового учета вновь образованных участков после подачи заявления составляет 10 рабочих дней.

При подаче документации через МФЦ срок увеличивается до 12 дней, поскольку 2 дня МФЦ требуется для передачи документов в Росреестр. В результате государственной регистрации вы получаете документ, подтверждающий ваше право собственности на земельный участок – выписку из ЕГРН (ЕГРП). Выписку можно получить, в соответствии с Законом № 218-ФЗ (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62), как в бумажной форме, так и в виде электронного документа. Примерно так можно разделить земельный участок, занимаясь этим вопросом самостоятельно, либо нанять юриста по земельным вопросам, который возьмет на себя большинство проблем в этом процессе, подскажет и поможет сэкономить время и нервы.