Продажа комнаты в коммунальной квартире: договор, уведомление и согласие соседей

На рынке недвижимости всегда особо выделялся один тип сделок, а именно сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Прежде чем купить или продать комнату в коммуналке необходимо ознакомиться с нюансами подобного рода недвижимого имущества. Например, покупателю и продавцу не лишним будет точно знать каков фактический статус коммуналки.

Участники подобной сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире должны иметь представление о том, что такое «преимущественное право на покупку» — ведь все эти аспекты крайне важны, дабы избежать проблем и потери времени в момент оформления купли-продажи комнаты.

Продажа комнаты в коммуналке

Что такое коммунальная квартира?

Сам термин коммуналка появился в стране после 1917 года, когда многокомнатные апартаменты богатых горожан, заселялись несколькими семьями из рабоче-крестьянской среды, иногда как подселение, а иногда хозяев и вовсе «выгоняли» и из больших квартир. Даже в послевоенный период картина мало изменялась, поскольку советская власть не торопилась расселять коммуналки и решать «квартирный вопрос» обеспечения каждой семьи отдельной квартирой, на протяжении долгого времени считалось, что и отдельная комната вполне приемлемо для советской семьи. И хотя отдельные коммунальные квартиры удавалось расселить, но до конца изжить словосочетание «коммуналка» так и не вышло, даже в постсоветской России. В больших городах, где сохранились старые застройки, коммуналки живы до сих пор, и, как и прежде, в одной квартире, хотя и в разных комнатах, проживают совершенно разные люди, чужие семьи, чаще всего по договору соцнайма, хотя многие уже и на правах собственности на отдельную комнату или сразу несколько комнат в коммунальной квартире.

Четкого определения «коммунальная квартира» современное законодательство не даёт, хотя, например, согласно целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» под коммунальной квартирой понимается помещение, в котором расположены как минимум пять жилых комнат. И все эти комнаты, согласно отдельным договорам, принадлежат пяти разным собственникам, которые не являются членами одной семьи. Каждый из жильцов в коммунальной квартире имеет во владении собственную жилую комнату. А прочие помещения: санузел, кухня, коридор являются долевой собственностью и наследуются вместе с комнатой. Итак, если подвести итог, то в коммуналке:

  • каждый собственник владеет жилым помещением по отдельному договору (соцнайм/собственность);
  • каждый собственник оплачивает коммунальные услуги согласно своим лицевым счетам;
  • бытовые помещения находятся в долевой собственности.

Как продать комнату в коммуналке?

Перед тем как продать или купить комнату в коммуналке вы должны знать о том, что существует два варианта владения комнатой в коммунальной квартире, это либо собственность (приватизированная комната), либо договор социального найма (неприватизированное жилье). В коммунальной квартире все комнаты могут быть приватизированы, а может быть так, что приватизирована лишь часть из них. Продажу комнаты может осуществлять только собственник (или человек, наделенный соответствующими полномочиями).

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Имейте в виду, что комнату, которая не была приватизирована, нельзя продать в буквальном смысле, а можно лишь обменять на неприватизированную квартиру или комнату, в общем на жилье, которым владеют по договору социального найма. Для заключения сделки обмена неприватизированным жильем обязательно необходимо заручиться согласием обоих наймодателей-собственников жилья (местные администрации, управляющие муниципальным жильем).

Что такое «преимущественное право покупки» в коммуналке?

Прежде, чем выставить на продажу свою комнату, собственник обязан предупредить о планируемой продаже своих соседей по квартире. Закон определяет, что в течение месяца соседи имеют права принять решение о выкупе вашей комнаты, либо об отказе в преимущественном праве покупки. О своем отказе соседи могут сообщить в письменном виде, причем отсутствие их ответа в течении календарного месяца со дня оповещения о вашем желании продать свою комнату приравнивается к отказу выкупа. Таким образом, если вам на руки дан письменный отказ от соседей или они просто молчат, никак не реагируя на ваше желание продать жильё, то через месяц вы можете приступать к поиску покупателя на свою комнату в коммуналке.

Преимущественное право покупки означает, что первыми приобрести вашу комнату имеют права лица, проживающие с вами бок о бок, то есть соседи по коммунальной квартире. Вы обязаны уведомить соседей о своем решение продать свою комнату.

Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?

Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?

Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.

Как продать комнату в коммуналке

Далее, если среди собственников присутствует ребенок до четырнадцати лет, то решение о приобретении (или отказе) пишут родители. Если ребенку от четырнадцати лет до восемнадцати, то он сам принимает решение, при этом сделка заключается все равно родителями, от его имени. Кроме того, все сделки, совершаемые с участием детей, контролируют органы опеки и попечительства, имейте это в виду, покупая или продавая комнаты в коммунальной квартире.

Что делать, если возникли проблемы с соседями?

Главными проблемами соблюдения преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире могут быть следующие ситуации:

  • соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
  • соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
  • место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
  • собственник соседней комнаты проживает в другом городе.
  • собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Самое распространенное действие соседей, препятствующих продаже комнаты в коммуналке – отказ получения уведомления о вашем желании продать вашу комнату. Помните, что если соседние с вашей комнаты приватизированы, то письменно уведомлять нужно только собственников (с помощью заказного письма), узнать кто именно является собственником можно с помощью информации из Росрееестра (запросите выписку о правообладателях коммунальной квартиры, в которой вы запланировали продать свою комнату).

В случае же, если в коммуналке есть неприватизированные комнаты, то письменное уведомление о продаже для реализации преимущественного права покупки необходимо направлять заказным письмом муниципалитет (органы управления муниципальным имуществом). В случае отказа соседей от получения уведомления заказное письмо просто вернется на ваш обратный адрес, а почта проставит на конверт отметку, о том, что адресат-получатель «отказался от получения» письма. В будущем, при регистрации сделки в Росреестре вы имеете возможность подтвердить факт того, что вы пытались уведомить соседей по коммуналке и их игнорирование с помощью данного конверта со штемпелем почты.

Игнорирование соседями уведомления

Бывает и так, что соседи получили заказное письмо, но никак не реагируют на полученное уведомление, что делать? В данном случае можно воспользоваться услугами нотариуса и составить еще одно письменное уведомление, заверить нотариально, отправить снова. Теперь, в случае повторного молчания соседа, вы берете у нотариуса свидетельство, подтверждающее факт отправки письменного уведомления, его получения и отсутствие ответа на уведомление о продаже комнаты. При регистрации сделки Росреестр примет подобный документ, свидетельствующий о соблюдении порядка уведомления собственников, соседних комнат коммунальной квартиры.

Место нахождения собственников соседних комнат неизвестно

Если ваш сосед не живет в комнате, то прежде, чем продать свою, вам придется доказать через суд, что его можно считать безвестно отсутствующим, на том основании, что больше года нет информации о его местонахождении. При подаче документов в суд, обязательно надо указать причину для обращения — необходимость обеспечения права соседа на преимущественное право покупки комнаты в коммуналке, в противном случае суд не будет рассматривать ваше заявление о признании человека безвестно отсутствующим.

Если после опроса соседей, родственников, жильцов дома и других возможных свидетелей картина не прояснится, то суд назначит управляющего его недвижимым имуществом, и уже этого человека вы уведомите о своем желании продать комнату.

Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если владелец соседней комнаты живет в другом городе, но вам известно, где именно, то, заверив у нотариуса уведомление, приступайте к известной уже процедуре отправки уведомления заказным письмом.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Если соседняя комната является наследством, в права на которое еще никто не вступил, то вы можете смело обратиться в суд, который либо назначит фактического наследника, либо отнесет жилье на баланс государства в случае отсутствия наследников. После чего вы сможете уведомить собственника о своем намерении продать свою комнату.

Можно ли обойтись без соблюдения права преимущественной покупки?

Если у вас нет времени или желания разыскивать потерявшихся соседей и уговаривать их думать побыстрее, то есть и «серые» варианты, которые могут относительно быстро решить вопрос с тем, как продать комнату в коммунальной квартире оперативно. И хотя мы не рекомендуем вам «обходить» законные процедуры, всё-таки, расскажем и о таких методах.

В том случае, когда найден потенциальный покупатель, вы можете оформить на него дарственную на небольшую долю права на вашу комнату. Таким образом, он становится полноправным соседом, и имеет право приобрести вашу комнату в числе первых минуя процедуру преимущественного права покупки. Только проворачивать такие, не совсем законные операции, стоит с людьми, которым вы полностью доверяете, поскольку вы рискуете вместо быстрой продажи комнаты заполучить проблемы в виде нового «соседа» собственника на ваше жилье и стать незадачливым «участником долевого владения» на вашу же комнату.

Еще одним из вариантов может быть заключение фиктивного договора займа, залогом в котором становится комната в коммуналке. Продавец как бы «не успевает» вернуть деньги по договору, и комната переходит кредитору в виде обеспечения по долгу. Преимущественное право, в таком случае, тоже не действует.

Третьим вариантом быстрой продажи комнаты в коммунальной квартире является договор дарения. Вы дарите свою комнату, а покупатель передает вам за неё деньги, но не оформляет договор купли-продажи, да и сам факт передачи денег. Однако, вы должны понимать, что подобную схему в виде притворной сделки дарения комнаты в коммуналке по суду могут оспорить ваши соседи, доказав, что она лишь прикрывает продажу и лишает их преимущественного права покупки комнаты. Зачем вам неприятности с судом? Наш вам совет, проводите сделку по закону и сохраняйте свое время, деньги, а главное, нервы. Удачной продажи!

(20 votes, average: 4,95 out of 5)
Загрузка...
  • http://vk.com/id141674587 Евгения Антонова

    Добрый день! Мы проживаем в коммунальной квартире с общедолевой собственностью. Нас 10 собственников. Планировка квартиры позволила каждой семье выделить отдельные секции с санузлами. Есть помещения общего пользования..можно сказать что это бывшая кухня и бывшая прачечная..которыми никто не пользуется..все собственники хотят продать эти помещения..все за..каков порядок продажи этих комнат которые являются для нас всех общей собственностью..в техническом плане эти комнаты имеют свою номерацию

    • Евгений Казанцев

      Продавать можно как доли в квартире. В любом случае вам лучше нанять риелтора, который бы сопровождал сделки

    • Татьяна

      Мне кажется, что если все ЗА, то лучше продавать всё вместе, а деньги делить по ровну (по всем долевым собственникам), если конечно доли одинаковые у всех….

  • http://vk.com/id144146790 Рома Пронин

    Добрый день! Мы хотим продать комнату в коммунальной квартире, приватизировав ее. Могу ли я при продаже забрать свою долю наличными, если остальные 3 собственника будут за покупку нового жилья через субсидию?

    • Олег Орлов

      Каким образом и на чей счет будут переводиться средства за продажу вашей комнаты?

      • http://vk.com/id144146790 Рома Пронин

        Этого я не знаю, как и не знаю, как проводится сам процесс, хочу лишь узнать, могу ли я забрать свою долю наличными при продаже.

        • Олег Орлов

          Так если вы продаете свою долю, то вам и решать каким будет договор и в какой форме и куда получать деньги за свою долю.

          • http://vk.com/id144146790 Рома Пронин

            А каким образом можно продать часть комнаты, кому нужна 1/4 от площади комнаты?)

          • Олег Орлов

            Заручиться согласием совладельцев и продать, либо сперва выкупить их доли и потом продать.

  • https://www.facebook.com/app_scoped_user_id/724606527709073/ Екатерина Лукина

    Здравствуйте у нас вот такая ситуация,мы купили комнату в коммуналке у собственника подали документы в мфц на собственность на что нам пришёл отказ так как мы не брали письменный отказ соседей .деньги мы уже отдали договор купли продажи есть.могут ли соседи купить это комнату сейчас.и что будет с нашими деньгами?

    • Егор Громов

      Если продавец не отдаёт средства, то у вас вариантов мало, нанимайте адвоката и подавайте в суд.

  • Татьяна

    Добрый день! Сосед по коммуналке хочет оформить дарственную на свою сиделку, а та в свою очередь заявила, что выставит комнату после совершения сделки на продажу (при чем нам-соседям никто ничего предлагать не собирается). Как лучше поступить: идти в суд и пытаться оспорить притворную сделку дарения, прикрывающую куплю-продажу? (возможно ли это вообще, если это действительно дарение и никаких денег сиделка не даёт за оформление дарственной?) или подаждать, пока новая владелица выставит комнаты на продажу? (есть риск, что она так же оформит дарственную на долю в комнате и потом предложит выкупить остальное своему соседу по долям).

    • Алёна Ратуева

      Пока никакого нарушения закона в вашей ситуации нет, как только ваши права на первостепенный выкуп будут нарушены, вот только тогда можно начинать судиться.