Большинство сделок на вторичном рынке жилой недвижимости происходит между физическими лицами, рядовой гражданин в большинстве случаев может столкнуться с покупкой квартиры у юридического лица только на первичном рынке, покупая у застройщика. Тем не менее, всё чаще и чаще юридические лица скупают жильё у застройщиков еще на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи. Покупая квартиру у юрлица стоит помнить о рисках и определенных особенностях таких сделок.
В чем же заключаются особенности и риски покупки квартиры у юридического лица? В первую очередь, такие сделки купли-продажи отличаются длительностью и сложностью процедуры оформления всей необходимой документации. По закону при продаже жилья юридическим лицом компания обязана иметь согласие от каждого учредителя на проведение данной сделки. А в чем еще могут быть нюансы? Давайте разбираться вместе.
- Особенности покупки квартиры у юридического лица
- Как избежать мошенничества при покупке недвижимости у юрлица?
- Избегаем риски покупая недвижимость у юрлиц
Особенности покупки квартиры у юридического лица
Действующее законодательство предусматривает определенный порядок проведения сделок с ценным имуществом для юридических лиц в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Продажа жилой недвижимости такими юридическими лицами, как правило, относится к категории «крупные сделки». Крупной совершаемая сделка будет считаться в том случае, если цена реализуемого недвижимого имущества составляет более 25% от стоимости активов данного юрлица.
Особенностью покупки квартиры у юридического лица будет (как в случае и любой другой крупной сделки) необходимость проконтролировать уведомление о сделке всех участников общества (ООО или АО). Обычно, для этого генеральный директор составляет договор купли продажи между юрлицом и физлицом, уведомляет учредителей, согласовывает и подписывает договор исключительно после всеобщего одобрения подобной сделки. Соглашение учредителей, особенно если их в компании много, это «сдерживающий» фактор для руководителя, такая процедура помогает компании избежать убытков, а может даже риска банкротства.
Таким образом, покупая жильё у юрлица, вам стоит обязательно убедиться в том, что согласие на сделку получено от всех учредителей (для ООО) / акционеров (для АО), в противном случае такая сделка может быть аннулирована в судебном порядке и вы потеряете деньги, нервы и время.
Как избежать мошенничества при покупке недвижимости у юрлица?
К сожалению, отдельные юридические лица нередко практикуют разные схемы мошенничества и обмана покупателей. Одна из них – подделка документов на недвижимое имущество. Нет стопроцентной гарантии, что выписка из протокола собрания, сам протокол и письменное согласие от участников общества – подлинные. Подделать подписи легко, но даже если они настоящие, возможны подвохи. Акционер может подать в иск суд, указав на ошибки при оформлении документов по сделке купли-продажи жилья. И суд, вероятнее всего, признает документ о купле-продаже квартиры недействительным. Подобные мошеннические схемы практикуются часто, и они безотказно работают. Не хотите стать жертвой очередной аферы? Покажите весь пакет документов опытным юристам.
Вы можете воспользоваться всеми доступными методами защиты своих интересов. Во-первых, если возможно, присутствуйте на заседании совета директоров. Если возможности такой нет, внимательно прочитайте все документы и узнайте, как именно должны приниматься такие решения. И, конечно же, отправляйтесь на прием к специалистам в сфере договорного права, которые проверят документы и подскажут вам, все ли в них «чисто». Еще во время переговоров изучите учредительные документы самой компании и правоустанавливающие – на квартиру. Ведь недвижимость может находиться в аренде, а не в собственности. Попросите у собственника выписку из ЕГРП – проверьте, нет ли на квартире залога или ареста. Также возьмите выписку из домовой книги и узнайте, не прописан ли кто-то в квартире.
Избегаем риски покупая недвижимость у юрлиц
Достаточно часто от имени юридического лица действует представитель. Тщательно просмотрите все пункты доверенности – возможно, что представитель имеет право совершать не все операции (например, право подписи, право на получение денег и т.п.) Бывает и так, что юридическое лицо продает квартиру, полученную по договору уступки прав. В этом случае стоит изучить и «первоначальный» договор, согласно которому квартира перешла к настоящему владельцу, существуют ли там нюансы и какие-либо обременения. Такой договор обязательно должен быть нотариально заверен.
Прежде чем подписать документы на покупку квартиры у юридического лица, проанализируйте всё еще раз. Нет ли моментов, которые вас настораживают? И если всё, по вашему мнению, в порядке, то можно подписывать договор и начинать процедуру регистрации права собственности на квартиру. Но даже в случае, если всё-таки с вами произошли неприятности, не паникуйте. Ваши права – под защитой закона. И даже если сделка будет признана судом недействительной, продавец будет обязан вернуть вам ваши деньги, хотя это затянется. В любом случае — лучше, когда вашу сделку будет сопровождать профессиональный юрист.
