Расторжение договора купли продажи квартиры

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры по инициативе одной стороны? По законодательству в общем случае такие действия запрещены, однако есть исключения из этого правила, и в некоторых случаях такое расторжение допускается.

Рассмотрим все особенности данного процесса, чтобы рассчитать свою линию поведения при расторжении договора.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Характеристика расторжения договора купли-продажи

По закону расторжением договора называется полное завершение правовых взаимоотношений между сторонами договора и окончательное прекращение действия договора. Поскольку у договора две стороны, то расторжение договорных взаимоотношений между ними допускается или по взаимному соглашению, или по требованию суда.

В требованиях законодательства установлена норма, согласно которой расторжение договора допускается только в той же форме, в которой договор был заключен. То есть, договор, заключенный в письменной форме, расторгается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к этому договору, которое является неотъемлемой частью первоначального договора.

При расторжении договора закон требует, чтобы все исполненные в рамках договора обязательства не могли быть отозваны назад.

Стороны не имеют права требовать возврата средств или материальных ценностей, которые были переданы до момента расторжения договора, если только данный порядок не был предусмотрен в тексте договора изначально.

Например: аванс, переданный продавцу, при расторжении договора не возвращается, даже в случае прекращения всех правовых отношений по договору. На практике прекращение договорных взаимоотношений по взаимному соглашению встречается исключительно редко.

Случаи расторжения договора купли продажи квартиры

Все законные основания для прекращения договора перечислены в статье 450 Гражданского кодекса РФ. В частности, по этой статье разрешено расторгать договор при наличии существенных нарушений одной из сторон существующих условий договора.

Случаи расторжения договора купли продажи квартиры

В числе условий для расторжения находятся также другие случаи, если они прописаны в тексте самого договора или в законодательстве РФ.

Что подразумевает закон под «Существенными нарушениями условий»?

В общем случае при таких нарушениях другая сторона терпит существенные убытки из-за неправомерных действий другой стороны, идущих в разрез с условиями договора.

Если одна из сторон лишается своей выгоды, на которую она рассчитывала при подписании договора, то договор подлежит расторжению. К таким существенным условиям закон относит:

  1. Отказ от оплаты услуг или от передачи материальных ценностей. В случае договора купли-продажи жилья такой случай наступает, когда договор уже прошел регистрацию в Росреестре, а оплата договора произведена не была.
  2. Если продавец квартиры отказывается после получения оплаты по договору покинуть занимаемую квартиру и выписаться из нее.

Обстоятельства расторжения договора купли-продажи квартиры

Следующим условием, при котором договор подлежит расторжению, можно считать наступление существенных изменений в обстоятельствах, которые учитывались при заключении договора сторонами.

В этом случае вины сторон договора нет, но, поскольку изменившиеся объективные условия не позволяют сторонам достигнуть цели, которую они преследовали при заключении договора, что происходит очень часто, то единственным возможным шагом для выхода из создавшейся ситуации с минимумом потерь является расторжение договора.

Пример: договор купли-продажи квартиры заключен, оплачен и покупатель въехал в помещение. При покупке продавец утверждал, что на квартиру кроме него не существует никаких прав, обременений нет и претендовать на нее никто не может, однако спустя время после совершения сделки появляется из мест лишения свободы родственник продавца, который ранее был прописан и проживал в данной квартире.

Если этот человек решит через суд добиться восстановления своих прав на проданное жилье, то суд встанет на его сторону. Это проблема. Но если такое непредвиденное обстоятельство происходит, покупатель имеет право требовать отмены всех обязательств по договору купли-продажи.

Недействительность сделки купли-продажи

Есть два разных понятия: расторжение договора и признание сделки недействительной.

Недействительность сделки купли-продажи

Общее у этих двух явлений только одно: договор и в том и в другом случае прекращает свое действие; обязанности сторон при этом также теряют свою актуальность и необходимость выполнения.

Последствия расторжения договора и признания соглашения недействительным будут разными: при признании сделки недействительной одна сторона, виновная, должна будет полностью вернуть ценности, которые она получила согласно договору купли-продажи и будет вынуждена выплатить компенсацию за ущерб, который она причинила второй стороне своими действиями в нарушение соглашения.

Судебные органы признают недействительным договор согласно требований статьи 167 ГК Российской Федерации в случае, если:

  • Договор нарушает нормы закона.
  • Одна сторона договора признана недееспособной или дееспособной с ограничениями.
  • Если признается, что договор был заключён тем лицом, которое не могло управлять своими действиями. Разница с предыдущим пунктом здесь в том, что человек этот не полностью недееспособный, имеется в виду, что подписавший договор участник не был в состоянии управлять своими действиями только во время подписания договора ввиду употребления наркотиков, алкоголя или по другим причинам.
  • Если одна сторона договора представлена несовершеннолетним подписантом. Однако в случае, если суд признает, что при данном договоре права несовершеннолетнего не были нарушены, то договор будет признан законным.
  • Если договор подписан с помощью обмана, преступного сговора или иных преступных обстоятельств. Для суда есть сложность в признании незаконности продажи квартиры только при установленном факте мошенничества. При мошенничестве необходимо подавать заявление и в полицию, и в суд. В полиции по вашему заявлению должно быть возбуждено уголовное дело на виновных.
  • При признании сделки мнимой или притворной, то есть если сделка заключается без правовых последствий или прикрывает иные правоотношения.

Купля-продажа квартиры юридическим лицом

Если физическое лицо покупает квартиру у организации и выясняется, что у фирмы уставные документы оформлены с ошибками, суд может признать такой договор недействительным.

Так, договор, подписанный лицом, не уполномоченным подписывать такие документы, или договор, зарегистрированный без одобрения учредителей данной фирмы признают недействительным однозначно.

Расторжение договора до момента государственной регистрации

Все договора по продаже недвижимости должны проходить обязательную государственную регистрацию в органах Росреестра. Если договор еще не прошел регистрацию, расторгнуть его будет намного проще. Если одна из сторон выдвинет Требования по расторжению договора, и стороны достигнут согласия в этом вопросе, для расторжения договора будет достаточно подписать дополнительное соглашение о расторжении.

Расторжение договора Росреестром

При зарегистрированном в государственной организации Росреестра договоре, если квартира была передана покупателю, в этом случае расторжение договора будет сопряжено с огромными трудностями. После регистрации договора в Росреестре покупатель получает право собственности на приобретенное жилье.

Соглашение по расторжению договора также должно быть зарегистрировано в Росреестре. Соответственно, государственная регистрация соглашения по расторжению возможна, только если срок действия договора еще не закончился.

После полного исполнения обязательств сторон и полного истечения срока, на который заключался договор, расторгнуть такой договор уже не представляется возможным. После завершения срока действия договора перерегистрировать права собственности в Росреестре уже не получится.

В случае, когда сделка выполнена не полностью, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, расторжение договора не будет сопровождаться возвратом имущества. Чтобы вернуть имущество в этом случае, необходимо заранее прописать это условие о возврате в имеющемся договоре.

Досудебный порядок расторжения договора купли-продажи

Если стороны не имеют претензий друг к другу, то расторгнуть договор купли-продажи они могут и без суда, по обоюдному согласию. Первоначально стороны должны попытаться прийти к обоюдному соглашению. Для этого одна сторона пишет официальное письмо к другой с просьбой о расторжении договора.

Вторая сторона может ответить на письмо в срок не более 30 дней. При отсутствии ответа через 30 дней или при отказе второй стороны первая сторона имеет право обратиться в суд.

Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд

Если усилия сторон по расторжению сделки по обоюдному соглашению не привели к успеху, остаётся подавать документы в суд. Часто при подаче иска истец требует расторжения договора, не учитывая того, что необходимо также требовать возврата имущества. Это серьезная ошибка, поскольку суд может действовать только в рамках выдвинутых истцом требований.

Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд

Если суд примет заявление истца и вынесет решение о расторжении договора, то данное расторжение договора не будет являться причиной для возврата квартиры продавцу. При таком положении вещей продавец будет вынужден подавать новое требование в суд, теперь о возврате имущества.

Соответственно, чтобы не делать таких ошибок, необходимо подавать в суд сразу 2 требования: первое требование о расторжении договора с перечислением оснований для расторжения и второе требование о возвращении всего переданного покупателю имущества.

При существенных нарушениях условий договора одной из сторон вторая сторона имеет право на возмещение убытков и морального вреда.

Примеры ситуаций по расторжению договора купли-продажи квартиры

Часто при заключении договора по купле-продаже квартиры стороны включают в договор пункт о том, что оплата за квартиру производится только после перерегистрации права собственности на покупателя.

В этом случае все риски ложатся на продавца.После регистрации договора в Росреестре вернуть жилье обратно будет очень сложно. А если покупатель при этом откажется от оплаты, то он получит жилье бесплатно.

Однако продавец в данном случае находится под защитой статьи 395 ГК РФ. Согласно положениям данной статьи продавец в этом случае имеет право на получение с покупателя процентов, а также на возмещение суммы убытков. Подробно данное правило освещено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04. 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При возникновении разногласий между продавцом и покупателем в момент, когда права собственности на квартиру еще не прошли перерегистрацию, и оплата за квартиру еще не была внесена, продавец может или расторгнуть договор, или потребовать оплаты.

Безопасности для продавца квартиры

Для того, чтобы не столкнуться с ненужными последствиями, имеет смысл закрепить следующие положения в тексте договора заранее:

  1. Договориться о сроке передачи денег: либо до, либо после регистрации прав на недвижимость.
  2. Предусмотреть возможность расторжения договора при невыполнении одной из сторон обязательств по договору.

Безопасность покупателя квартиры

Покупатель прежде всего заинтересован в получении недвижимости. Факт передачи квартиры новому владельцу подтверждается подписанным с двух сторон Актом передачи имущества. После подписания Акта о передаче квартира считается переданной покупателю. Однако опасность в том, что конкретный срок передачи нигде не указан, что открывает простор для манипуляций.

Лучше предусмотреть неприятные моменты и оговорить разумный срок передачи квартиры, ограничив его, например, определенной датой, привязать которую можно к факту оплаты денег, к факту регистрации имущественных прав и т.п.

Такие условия передачи более конкретны, и при их невыполнении уже можно требовать передачи квартиры в принудительном порядке, а также требовать возмещения убытков и морального вреда.

Выводы в вопросе расторжения договора купли-продажи квартиры

Как видим, процесс расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке несет в себе массу сложностей, но при этом вполне осуществим. В законодательстве прописана масса оснований для расторжения договора. Сложность вызывает только доказательство нарушений договорных условий.

Основной вывод, который вы должны сделать, заключается в том, что в договорных отношениях выигрывает тот, кто заранее предусматривает все возможные последствия договора и прописывает спорные моменты в договоре, не забывая о своих интересах.

Купля-продажа квартиры – это достаточно крупная сделка, чтобы уделить вопросу просчитывания тонких моментов достаточное время и достаточные усилия.

Существенные условия договора должны быть выполнены, и на это надо обратить особое внимание: на конкретизацию срока передачи денег и передачи квартиры, сроков регистрации прав на недвижимость. Чем больше нюансов будет учтено при составлении договора, тем меньше неожиданностей впоследствии вы сможете встретить.