Покупка квартиры в строящемся доме / на вторичном рынке — на что обратить внимание?

Сделки по оформлению недвижимости имеют свои юридические тонкости, в связи с этим нужно учесть все подводные камни и течения, встречающиеся вам по пути приобретения жилья. Для того чтобы избежать ошибок при заключении сделок оформления недвижимости и не иметь проблем, вступив в право пользования жильем, стоит предусмотреть все нюансы заранее. Давайте разберем стандартную ситуацию — покупка квартиры в строящемся доме — на что обратить пристальное внимание?

Как вы знаете, рынок недвижимости состоит из двух видов жилых объектов: «первичное» жилье и «вторичное». Для каждого из них характерны свои правовые нормы, особенности заключения договоров, проверки сделок на «прозрачность», стили работы риэлторов и количество посредников, участвующих в процессе.

Для начала нужно определиться для себя, какую квартиру вы планируете приобретать. Будет это ли это покупка квартиры в строящемся доме, либо в уже построенной высотке, где вы станете первым жильцом, или это будет «вторичка». В этой публикации мы расскажем на что обратить внимание при покупке квартиры на «вторичке», в новостройке, и в строящемся доме.

На что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме

На что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме

Для квартир в строящихся домах встречаются два вида продавцов, предлагающих приобрести подобное жилье, в первую очередь это застройщики, напрямую продающие квартиры, как говорится — «от производителя», а во-вторых, инвесторы-посредники, специализирующиеся как раз на перепродаже квартир в строящихся домах. Несмотря на то, что стоимость первичного жилья ниже, чем готовых квартир, особенно «на этапе котлована», условия, которые могут установить продавцы, бывают самыми различными. К этому надо быть готовым, ведь и правовые последствия для также могут быть разными.

Как без проблем купить квартиру в строящемся доме

Очень важно на этом этапе правильно подойти к заключению договора при покупке квартиры в строящемся доме. Ведь от его формы и содержания будут зависеть ваши дальнейшие права на квартиру. Наиболее благоприятным и юридически надежным будет договор долевого строительства. На основании Закона ФЗ № 214 от 30.12.2004 года договор долевого строительства целиком регулирует отношения между дольщиком и застройщиком и защищает права граждан, которые покупают квартиры в строящихся домах.

К сожалению, редко когда застройщик хочет брать на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве, а потому дольщикам часто предлагаются иные варианты договоров: договор инвестирования, предварительные договора, уступки прав требований и прочие.

На что обратить внимание при покупке жилья в строящемся доме

Имейте в виду, что даже если договор участия в долевом строительстве заключен и оформлен по всем правилам, но не зарегистрирован в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии), то он не будет иметь юридической силы. В принципе, если застройщик уклоняется от подписания ДДУ (договор участия в долевом строительстве) в соответствии с ФЗ № 214, то лучше всего поискать другого застройщика во избежание дальнейших проблем, вплоть до потери денег.

Советы покупателям квартиры в строящемся доме

Проверьте наличие у застройщика всей документации, необходимой для строительства, чтобы в процессе избежать неприятных сюрпризов, в первую очередь, разрешение на строительство, право на участок земли, на котором будет возводиться дом. Изучите внимательно учредительную документацию, финансовую отчетность, техническую документацию.

Наведите справки о застройщике: в какие сроки сдавались предыдущие его объекты, были ли с ними проблемы, довольны ли жильцы. Не стоит доверять отзывам в интернете, возможностей петь дифирамбы или испортить репутацию с помощью сети очень просто, а проверить достоверность отзывов очень сложно.

Уточните наличие промежуточных переуступок прав на ту квартиру в строящемся доме, которую вы планируете купить, чем больше в цепи звеньев от застройщика до вас, тем выше вероятность, нажить себе проблем и не получить заветной квартиры, потеряв деньги и время.

Как без проблем купить жильё в строящемся доме

При оплате стоимости жилья обязательно требуйте от продавца документы, подтверждающие получения им денег за квартиру. Схема внесения денег должна быть прозрачной, так как речь идет о крупных суммах, без документов, которые могут подтвердить, что действительно вносили деньги за квартиру (кассовый чек, платежное поручение, приходный кассовый ордер и тд), вы не сможете доказать свою правоту даже обращением в суд.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке жилья

Как правило, при покупке-продаже вторичного жилья сделки заключают между собой физические лица. Юридических тонкостей в этом случае обычно возникает меньше, чем при покупки квартир в строящихся домах. Однако, все равно надо быть очень внимательным при совершении сделки, дабы не попасть впросак, оставшись без жилья и без денег.

Риски при покупке доли в квартире

Некоторые недобросовестные игроки рынка недвижимости считают, что законы придуманы для того, чтобы их нарушать, и идут на умышленный обман государства, а порой и второй стороны сделки, в погоне за дополнительной выгодой. Например, сумма, выплачиваемая за жилье, указывается значительно ниже реальной, это позволяет уменьшить налог от продажи квартиры. Сплошная выгода для продавца, а вот покупатель окажется в накладе, так как в результате мало того, что уменьшается сумма налогового вычета (а согласно ст. 220 НК РФ это 13% от 2 000 000 рублей максимально, согласитесь, 260 000 рублей это приличные деньги), так еще и в случае расторжения договора или признания сделки ничтожной покупатель получит лишь прописанную в договоре сумму (хотя и за эти деньги иногда приходится посудиться).

Государственные жилищные субсидии на покупку квартиры

Прежде чем принять ответственное решение и заключить сделку покупки квартиры на вторичном рынке, удостоверьтесь в юридической «чистоте» жилья (сами, или с помощью риэлтора), в противном случае вы рискуете потерять и деньги и купленную квартиру:

  1. Наведите справки о том, сколько хозяев имела приобретаемая квартира. В том случае, когда за непродолжительное время  активно совершались сделки купли-продажи этого объекта недвижимости, может иметь место факт попытки скрыть криминальные следы незаконного отчуждения квартиры и старых владельцев.
  2. Обратите внимание не только на владельца жилья, но и на всех, кто прописан по адресу покупаемой квартиры. Возможно, что сделка совершается с ущемлением прав кого-то из жильцов (особое внимание – недееспособным и несовершеннолетним) и в результате будет признана незаконной.
  3. Если квартира приватизированная, то проверьте документы, по которым проходила приватизация жилья (часто нарушением является исключение несовершеннолетнего ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых квартира была приватизирована).
  4. Проверьте — жилье не должно находиться в залоге или обременено.

На что обратить внимание при покупке вторички?

Будьте внимательны при совершении всех манипуляций связанных с передачей денег: внесение задатка или передача оставшейся суммы должна быть закреплена документально. Все, что связано с перепланировкой жилья, должно иметь соответствующее разрешение, чтобы после покупки квартиры, вы, как новый владелец, не платили за штраф за несогласованную перепланировку.

Помните, что только ваша организованность, дотошное изучение договора и пристальное внимание к мелочам помогут вам избежать проблем при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

ПапаЮрист.ру
Комментарии: 7
  1. Иван Иваныч

    Смотрите еще и на инфраструктуру вокруг нового дома, что с дорогами, что с парковками, есть ли магазины, салоны красоты и тд. Где гулять с детьми, в общем, классический набор необходимых для комфортной жизни условий

  2. Аноним

    Страшно покупать квартиру в еще не построенном доме, мало ли что может случиться с компанией застройщиком

  3. Maria Sadykova

    Продавали свою квартиру через домофонд. Объявление-то подать просто и покупателя быстро нашли, а вот юридическая сторона нам была неведома :) Так что спасибо таким разъясняющим ресурсам!

  4. А.В. Егоров

    Пишите в договоре реальную сумму, которую заплатили за жилье, иначе если пойду разбирательства, то потратитесь на них плюс вернете неполную стоимость. Мы от хорошего варианта отказались, потому что продавец ни в какую не шел на то, чтобы писать полную сумму. Но ничего — рынок недвижимости растет — мы вот спустя пару месяцев на авито нашли другой вариант, более прозрачный юридически.

    1. Аноним

      Добрый день, Екатерина!
      Вы правы. Нужно перестраховываться (юридическая чистота и прозрачность сделки), чтобы потом не было мучительно больно за безвозвратно потерянные деньги.

  5. Maryana Arkhipova

    Впервые вижу, чтобы продавец отказывался писать реальную стоимость проведенной сделки. Может, нам просто такие не попадались, но я вообще думала, что это запрещено. Когда мы с мужем оформляли покупку квартиры в новостройке, которую нашли на авито, я в юридических вопросах участия не принимала. Я осматривала, говорила с застройщиком, пару раз бегала к нотариусу и то, только чтобы отдать-забрать документы для мужа. Но точно помню, что в договоре была указана реальная сумма, которая и была уплачена при заключении и подтверждении сделки.

    1. Аноним

      Добрый день, Maryana!
      Разные Продавцы, разные Покупатели… К сожалению, как среди одних, так и среди других бывают не очень порядочные люди.

Добавить комментарий

Консультации юристов по телефону - Москва и МО: +7 (499) 703-4915, Санкт-Петербург: +7 (812) 309-6824